眾所周知，當事人之間的權利義務關系來源于雙方之間的約定，而約定要經(jīng)過協(xié)商達成合意后確認的事實予以履行。但除了以上合同約定的法律關系外，還有一種例外，即達成事實上的合同關系。近日，龍井市人民法院就受理一起類似案件。
該案中，原告系一家物業(yè)服務公司，被告系涉案小區(qū)的居民。2023年7月，原告與涉案小區(qū)的業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務委托合同》后，開始為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務，服務期限為一年半。
合同到期后，雙方未再續(xù)約，原告撤出涉案小區(qū)結束了服務。但被告僅繳納半年物業(yè)費，剩余一年的物業(yè)費拖欠至今，上述費用原告經(jīng)多次催要無果后訴至法院。
庭審中，被告抗辯雙方之間未簽訂書面物業(yè)服務合同，對原告入駐及撤出小區(qū)情況被告均不知情，對提供的服務也不滿意，故不同意繳納任何費用。
經(jīng)審理，法院查明2023年7月，原告與涉案小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務管理委托合同》，約定由原告為涉案小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理及服務，同時約定服務費用標準及服務期限、雙方相應的權利及義務。當天原告將該合同備案于所屬街道社區(qū)居民委員會。
法院認為，業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。結合該案，原告與涉案小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務管理委托合同》合法有效，對全體業(yè)主具有約束力，雙方應按照合同約定履行各自的義務。被告作為涉案小區(qū)內(nèi)的業(yè)主雖未與物業(yè)公司另行簽訂書面物業(yè)合同，但被告在原告按照合同約定提供服務期間實際享受到原告提供的物業(yè)服務，也以繳納部分物業(yè)費的方式認可收到服務的事實，故應認為原告與被告之間已經(jīng)形成了事實上的服務合同關系，雙方應按照約定履行相應義務。最終，法院支持了原告的請求。
法官介紹，如果物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人以其實際行為向業(yè)主提供了物業(yè)服務，業(yè)主予以接受的，即便雙方?jīng)]有訂立書面的物業(yè)服務合同或是沒有在物業(yè)服務合同上簽名，也應當認定物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主存在事實上的物業(yè)服務合同關系。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第二百八十條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力】業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第四百九十條【合同成立時間】當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受時，該合同成立。法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定合同應當采用書面形式訂立，當事人未采用書面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受時，該合同成立。(樸賢美)
